Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación en Asturias: diferencias y requisitos
Cuando un propietario quiere vender, alquilar o destinar una vivienda al alojamiento turístico, es habitual que surjan dudas sobre la cédula de habitabilidad en Asturias y otros documentos que acreditan que el inmueble reúne las condiciones necesarias para ser utilizado como vivienda.
En Asturias, la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son dos documentos que suelen confundirse. Aunque ambos están relacionados con la habitabilidad del inmueble, tienen finalidades y se aplican en momentos y situaciones diferentes.
Además, para registrar una vivienda como alojamiento turístico en el Principado de Asturias es necesario acreditar que dispone de la habilitación correspondiente, por lo que conviene conocer qué documento se necesita en cada caso.
En este artículo explicamos las diferencias entre ambos documentos, cuándo se solicitan, quién los tramita y qué deben tener en cuenta los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico.
1. ¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo expedido por el Principado de Asturias que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa para poder ser ocupada como alojamiento de personas.
Su finalidad es comprobar que el inmueble dispone de unas condiciones adecuadas para su utilización como vivienda, atendiendo a aspectos como la distribución, las dimensiones, la ventilación, la iluminación y las condiciones de sus espacios.
En Asturias, la normativa de referencia es el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre, por el que se aprueban las normas de habitabilidad en viviendas y edificios destinados a viviendas.
Esta norma establece las condiciones que deben cumplir las viviendas, tanto de nueva construcción como las ya existentes, y contempla también las viviendas y alojamientos de uso turístico de acuerdo con su normativa específica.
Es importante aclarar que la cédula de habitabilidad que actualmente expide el Principado corresponde a las segundas y posteriores ocupaciones. La cédula de primera ocupación dejó de expedirse con la entrada en vigor del Decreto 73/2018.
2. ¿Qué es la licencia de primera ocupación o licencia municipal de uso?
La licencia de primera ocupación es una autorización municipal que acredita que una vivienda de nueva construcción, o una vivienda que ha sido objeto de determinadas actuaciones que requieren esta autorización, puede destinarse al uso previsto.
En Asturias, el Decreto 73/2018 suprimió la cédula de habitabilidad de primera ocupación y estableció que esta habilitación quedara sustituida por la correspondiente licencia municipal.
Por este motivo, actualmente se habla también de licencia municipal de uso.
La autorización corresponde al Ayuntamiento en cuyo término municipal se encuentra la vivienda, que debe comprobar que el inmueble se ajusta a las condiciones exigibles y que las obras se han ejecutado conforme al proyecto y a la normativa aplicable.
Por tanto, cuando se trata de una vivienda de primera ocupación, el documento que acredita su habilitación para el uso residencial es el municipal, no una cédula de primera ocupación expedida por el Principado.
3. ¿Qué diferencia hay entre la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación?
La diferencia principal está en el momento en que se solicita cada documento y en la Administración que lo expide.
| Documento | Administración competente | Situación habitual |
|---|---|---|
| Licencia municipal de primera ocupación o de uso | Ayuntamiento | Primera ocupación de una vivienda |
| Cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones | Principado de Asturias | Viviendas que ya han tenido una ocupación anterior y necesitan acreditar nuevamente su habitabilidad |
En términos generales:
Primera ocupación: corresponde obtener la licencia municipal de primera ocupación o de uso.
Segunda y posteriores ocupaciones: corresponde solicitar la cédula de habitabilidad al Principado de Asturias cuando resulte exigible.
Esta distinción es especialmente importante cuando una vivienda cambia de propietario.
Según el criterio publicado por el Principado de Asturias para la actividad turística, cuando no ha existido una transmisión de la propiedad desde el promotor o primer adquirente, puede utilizarse la licencia municipal de primera ocupación. Cuando ha habido una transmisión posterior, como una compraventa, donación o herencia, el nuevo titular debe solicitar la cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones.
Por ello, no basta con comprobar que la vivienda dispone de una licencia antigua: también hay que tener en cuenta la titularidad y la documentación que corresponde en cada situación.
4. ¿Cuándo hay que solicitar la cédula de habitabilidad en Asturias?
La cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones se solicita cuando es necesario acreditar que una vivienda ya existente reúne las condiciones de habitabilidad exigidas.
Puede ser necesaria, por ejemplo, cuando:
Se ha producido una transmisión de la propiedad y el nuevo titular necesita disponer de la cédula correspondiente.
Se va a iniciar una actividad de alojamiento turístico y la normativa exige acreditar la habilitación para la segunda o posterior ocupación.
Se necesita acreditar administrativamente que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser ocupada.
La solicitud puede realizarla el propietario o el arrendatario, según la información publicada por el Principado.
¿Dónde se solicita?
La tramitación corresponde al Principado de Asturias, a través del procedimiento administrativo de emisión de la cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones.
Puede consultarse y tramitarse desde la sede electrónica del Principado:
Emisión de la cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones – miPrincipado
La Administración indica un plazo de resolución de un mes y una tasa de 14,04 euros en la información del procedimiento consultada. Conviene comprobar el importe actualizado antes de presentar la solicitud.
La documentación que se solicite puede variar según las características y antecedentes del inmueble. Por eso, es recomendable revisar los requisitos del procedimiento antes de iniciar el trámite.
5. ¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda para obtener la cédula?
La vivienda debe reunir las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa asturiana.
El Decreto 73/2018 regula, entre otros aspectos:
Las condiciones de superficie y dimensiones de las distintas estancias.
La distribución y organización de los espacios de la vivienda.
Las condiciones de iluminación y ventilación.
Las características de los dormitorios, zonas de convivencia y espacios destinados a cocina y servicios higiénicos.
Las condiciones de accesibilidad que resulten aplicables.
Las instalaciones y condiciones necesarias para que la vivienda pueda utilizarse como alojamiento de personas.
La normativa distingue entre las condiciones exigibles a las viviendas de nueva construcción y las aplicables a las viviendas existentes, teniendo en cuenta la naturaleza de las intervenciones realizadas y las características del inmueble.
No debe confundirse el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad con el cumplimiento de toda la normativa urbanística. El propio Decreto 73/2018 establece que reunir las condiciones de habitabilidad no presupone, por sí solo, que se cumpla la normativa urbanística aplicable.
Por eso, una vivienda puede reunir determinadas condiciones físicas y, aun así, necesitar otras autorizaciones o comprobaciones administrativas.
6. ¿Es necesaria la cédula de habitabilidad para registrar una vivienda turística en Asturias?
Sí, es necesario acreditar la habilitación correspondiente para el uso de la vivienda, pero el documento concreto dependerá de la situación del inmueble.
En Asturias, tanto las viviendas vacacionales como las viviendas de uso turístico deben cumplir los requisitos establecidos por la normativa turística y por las disposiciones sobre habitabilidad que les resulten aplicables.
En el caso de las viviendas de uso turístico, la normativa exige que el inmueble cuente con el programa mínimo requerido por las normas de habitabilidad para ser considerado vivienda.
Además, para presentar la declaración responsable de inicio de actividad, debe disponerse de la licencia municipal de uso o de la cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones, según corresponda.
Por tanto, no todos los propietarios tienen que solicitar una cédula nueva. Si el inmueble se encuentra en una situación de primera ocupación y dispone de la licencia municipal correspondiente, ese será el documento que deberá acreditarse. Si ha existido una transmisión de la propiedad y corresponde una segunda o posterior ocupación, deberá tramitarse la cédula ante el Principado.
¿Qué ocurre si todavía no se dispone de la cédula?
El Principado contempla expresamente este supuesto en su información sobre los trámites turísticos.
Cuando corresponda obtener la cédula de segunda y posteriores ocupaciones, debe solicitarse con al menos un mes de antelación a la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad turística, para que pueda producir los efectos previstos en el procedimiento administrativo.
Si la cédula solicitada resulta denegada, el titular deberá comunicar la baja de la actividad turística cuando corresponda.
Por ello, es importante no dejar este trámite para el último momento si se está preparando el registro de una vivienda como alojamiento turístico.
7. ¿Qué otras condiciones debe cumplir una vivienda para destinarla al alquiler turístico?
Disponer de la cédula de habitabilidad o de la licencia municipal correspondiente no significa que la vivienda pueda destinarse automáticamente al alquiler turístico.
La habilitación de uso residencial es uno de los requisitos que deben cumplirse, pero existen otras obligaciones específicas.
En Asturias, la regulación turística distingue entre viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico, con requisitos propios para cada modalidad.
Entre otros aspectos, pueden ser necesarios:
Presentar la declaración responsable de inicio de actividad turística.
Acreditar la disponibilidad de la vivienda para desarrollar la actividad.
Cumplir la normativa municipal y urbanística que resulte aplicable.
Disponer de la documentación técnica exigida.
Cumplir las condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad que correspondan.
Acreditar los requisitos relativos a la comunidad de propietarios cuando sean aplicables.
Disponer del seguro de responsabilidad civil exigido por la normativa turística.
Además, las viviendas de uso turístico están sujetas a condiciones específicas, como la contratación íntegra de la vivienda y los requisitos de equipamiento, capacidad y funcionamiento establecidos por su regulación.
La normativa turística asturiana también ha experimentado cambios recientes. La Ley 6/2024 modificó la Ley de Turismo del Principado y el Decreto 4/2026, de 2 de febrero, modificó el Decreto 48/2016, que regula las viviendas vacacionales y las viviendas de uso turístico. Por tanto, es importante consultar la regulación vigente antes de iniciar una actividad.
Puedes ampliar esta información en nuestros artículos:
8. ¿Qué deben comprobar los propietarios antes de comprar o alquilar una vivienda para uso turístico?
Antes de adquirir una vivienda con la intención de destinarla al alquiler turístico, es recomendable comprobar su situación administrativa y documental.
No es suficiente con que el inmueble se encuentre en buen estado o haya sido utilizado anteriormente como vivienda. Es importante confirmar que dispone de los documentos necesarios y que su situación permite desarrollar la actividad prevista.
Conviene revisar:
Si dispone de licencia municipal de primera ocupación o de uso, o de cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones, según corresponda.
Si existen obras, ampliaciones o cambios de uso que puedan afectar a su situación administrativa.
Si cumple las condiciones de habitabilidad exigibles.
Si la normativa municipal permite el uso turístico previsto.
Si existen limitaciones urbanísticas o de la comunidad de propietarios.
Si reúne los requisitos específicos de la modalidad turística que se pretende desarrollar.
Estas comprobaciones son especialmente importantes antes de formalizar una compra, ya que la documentación de habitabilidad no garantiza por sí sola que el inmueble pueda destinarse a una actividad turística.
Normativa y fuentes oficiales sobre habitabilidad en Asturias
Para consultar los requisitos y realizar los trámites, estas son algunas de las fuentes oficiales más relevantes:
Decreto 73/2018, de 5 de diciembre, normas de habitabilidad en viviendas y edificios destinados a viviendas en Asturias: establece las condiciones de habitabilidad y regula la sustitución de la cédula de primera ocupación por la licencia municipal de uso.
Principado de Asturias: solicitud de cédula de habitabilidad de segunda y posteriores ocupaciones: información sobre quién puede solicitarla, procedimiento, plazo y tasa.
Principado de Asturias: declaración responsable para viviendas de uso turístico: requisitos y documentación necesaria para iniciar la actividad.
Ley 6/2024, de 13 de noviembre, de modificación de la Ley de Turismo de Asturias: recoge cambios en la regulación de las viviendas de uso turístico.
Decreto 4/2026, de 2 de febrero: primera modificación del Decreto 48/2016, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
Nota:
Este artículo tiene carácter informativo y recoge la normativa y los procedimientos disponibles a fecha de 3 de noviembre de 2026. Los requisitos pueden variar según el municipio, la situación administrativa de la vivienda y la modalidad turística que se pretenda desarrollar. Antes de iniciar una actividad o realizar una compra, es recomendable consultar con el Ayuntamiento correspondiente y con los órganos competentes del Principado de Asturias.
