¿Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF y qué gastos se pueden deducir?
La tributación del alquiler vacacional en el IRPF depende de los ingresos obtenidos, los gastos deducibles y el tiempo que la vivienda ha estado alquilada. Por eso, no siempre se tributa por el importe total recibido de las reservas.
La modalidad del alojamiento también es relevante para conocer el marco normativo aplicable. Puedes consultar en nuestro artículo las diferencias entre VUT y VV en Asturias
La cantidad que finalmente debe declarar cada propietario depende de los ingresos obtenidos, los gastos fiscalmente deducibles, los días en los que la vivienda ha estado alquilada y su situación personal y tributaria.
En este artículo explicamos cómo tributa un alojamiento turístico en el IRPF, qué gastos puede deducir el propietario y qué ocurre cuando la vivienda permanece desocupada durante parte del año.
¿Cómo funciona la tributación del alquiler vacacional en el IRPF?
La tributación del alquiler vacacional depende de cómo se califiquen fiscalmente los ingresos obtenidos
Esto significa que el propietario debe declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de su vivienda, aunque la haya alquilado únicamente durante determinadas temporadas o algunos meses al año.
La Agencia Tributaria contempla una excepción: cuando para desarrollar el arrendamiento se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos pueden tener la consideración de actividades económicas. También hay que valorar si se prestan servicios propios de la industria hotelera, porque pueden modificar la calificación fiscal de los ingresos.
Por tanto, no todos los alojamientos turísticos tributan necesariamente de la misma manera.
¿Se declara el importe total de las reservas o solamente el beneficio?
Para entender la tributación del alquiler vacacional, es necesario calcular primero el rendimiento neto.
Por ejemplo, si una vivienda obtiene ingresos por sus reservas a través de distintas plataformas, deben contabilizarse los importes correspondientes a los alquileres. Las comisiones de las plataformas y otros gastos necesarios para obtener esos ingresos se tendrán en cuenta posteriormente como gastos deducibles, siempre que cumplan los requisitos fiscales.
La operación general es:
Ingresos íntegros − gastos deducibles = rendimiento neto del alquiler.
Es importante conservar los justificantes de los ingresos y gastos, así como las liquidaciones de las plataformas y la documentación de la gestión del alojamiento.
¿Qué gastos se pueden deducir del alquiler de una vivienda turística?
La Agencia Tributaria permite deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler, siempre que estén debidamente justificados y correspondan al periodo en el que la vivienda genera rentas.
Estos gastos son importantes para determinar correctamente la tributación del alquiler vacacional:
Comisiones de plataformas: los importes cobrados por intermediarios como Airbnb o Booking.com por las reservas.
Gestión del alojamiento: los honorarios de la empresa o profesional que se encarga de la gestión, comercialización y administración de las reservas.
Limpieza y lavandería: los gastos de limpieza entre estancias y la preparación del alojamiento para los siguientes huéspedes.
Suministros: agua, electricidad, gas e internet, en la parte correspondiente al periodo de alquiler.
IBI y tasas: impuestos y tasas relacionados con el inmueble, como el IBI o la tasa de recogida de basuras.
Comunidad de propietarios: las cuotas comunitarias correspondientes al inmueble.
Seguros: pólizas de responsabilidad civil, hogar, incendios u otros seguros relacionados con la vivienda.
Intereses de financiación: los intereses del préstamo utilizado para adquirir o mejorar el inmueble, con los límites establecidos legalmente.
Conservación y reparación: gastos necesarios para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de uso, como reparaciones de instalaciones o sustitución de elementos deteriorados.
Amortización: la depreciación fiscalmente deducible del inmueble y de los bienes muebles cedidos con él, calculada conforme a las reglas del IRPF.
No todos los gastos se pueden deducir íntegramente ni de la misma manera. Algunos tienen límites específicos y otros deben calcularse proporcionalmente al tiempo durante el que la vivienda ha estado alquilada.
¿Se pueden deducir los gastos durante todo el año?
No necesariamente. Cuando la vivienda se alquila únicamente durante una parte del año, los gastos anuales deben distribuirse atendiendo al periodo en el que se han obtenido ingresos.
Por ejemplo, si un apartamento se alquila durante cuatro meses y permanece a disposición del propietario el resto del año, los gastos anuales como el IBI, el seguro o la comunidad no se deducen automáticamente en su totalidad: se aplica la proporción correspondiente al periodo de alquiler, según las reglas fiscales de cada gasto.
Además, los gastos correspondientes a los días en los que la vivienda no está alquilada no son, con carácter general, deducibles como gastos del rendimiento del alquiler, aunque el propietario la mantenga disponible para futuras reservas.
Es importante distinguir estos periodos porque pueden tener un tratamiento fiscal diferente.
¿Qué ocurre cuando la vivienda no está alquilada?
Cuando un inmueble urbano no constituye la vivienda habitual del propietario y permanece a su disposición durante parte del año, puede existir una imputación de renta inmobiliaria en el IRPF por los días en los que no ha estado alquilado.
Esta imputación se calcula conforme a las reglas del artículo 85 de la Ley del IRPF, tomando como referencia el valor catastral y aplicando el porcentaje que corresponda. Si la vivienda solo ha estado a disposición del propietario durante una parte del ejercicio, se calcula proporcionalmente a esos días.
Por tanto, cuando un alojamiento turístico se alquila durante determinados periodos y permanece desocupado el resto del año, pueden coexistir dos tratamientos fiscales: los rendimientos del alquiler por los días arrendados y la imputación de renta inmobiliaria por los días que corresponda.
Existen particularidades cuando el inmueble está afecto exclusivamente a una actividad económica de arrendamiento, por lo que conviene analizar cada situación.
¿Los alquileres vacacionales tienen alguna reducción en el IRPF?
No se aplica a los alquileres turísticos la reducción prevista para determinados arrendamientos destinados a satisfacer una necesidad permanente de vivienda.
La Agencia Tributaria considera que el alquiler turístico cubre una necesidad temporal de alojamiento, por lo que no cumple la finalidad exigida para aplicar las reducciones del artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
Por ello, el propietario debe calcular el rendimiento neto teniendo en cuenta los ingresos y los gastos deducibles que correspondan, sin aplicar automáticamente las reducciones previstas para el alquiler de vivienda habitual.
¿Hay que pagar la misma cantidad de impuestos por todos los alojamientos turísticos?
No. No existe un porcentaje fijo que se aplique a todos los propietarios de viviendas turísticas.
El rendimiento neto obtenido por el alquiler se integra en la declaración del IRPF y el impuesto final depende del conjunto de rentas del contribuyente, de su situación personal y familiar y de la escala de gravamen que le corresponda.
Por eso, dos propietarios que obtengan el mismo rendimiento neto por sus alojamientos pueden acabar pagando cantidades diferentes en su declaración de la renta.
Para conocer el importe concreto es necesario tener en cuenta todos los ingresos, gastos y circunstancias fiscales de cada persona.
¿Qué documentación debe conservar el propietario?
Para justificar correctamente los ingresos y los gastos declarados, es recomendable conservar:
Liquidaciones y justificantes de las reservas.
Extractos de los pagos recibidos a través de las plataformas.
Facturas de comisiones de intermediación.
Facturas de gestión, limpieza, lavandería y otros servicios.
Recibos de suministros, comunidad, IBI y seguros.
Facturas de reparaciones, conservación y adquisición de bienes.
Documentación del inmueble necesaria para calcular su amortización.
Una contabilidad ordenada durante el año facilita la preparación de la declaración y permite justificar los importes ante la Agencia Tributaria si fuera necesario.
Además de las obligaciones fiscales, el propietario debe tener en cuenta los requisitos que regulan la actividad turística en Asturias. Puedes consultar nuestro artículo sobre la normativa turística de Asturias
Entre las obligaciones administrativas también puede encontrarse la inscripción del alojamiento en nuestro artículo Registro Único de Arrendamientos, según el régimen que le resulte aplicable.
Conclusión
Los ingresos de un alquiler vacacional deben declararse en el IRPF, pero el propietario no tributa necesariamente por el importe total de las reservas. Para calcular el rendimiento neto es necesario tener en cuenta los gastos deducibles, el periodo efectivo de alquiler y, cuando corresponda, la imputación de rentas inmobiliarias por los días en los que la vivienda permanece a disposición de su titular.
Conocer la tributación del alquiler vacacional permite al propietario calcular mejor la rentabilidad real de su vivienda.
